부동산의 미래가치를 3가지 요소를 통해 분석하는 방법 (진주시)

이 포스팅은 3가지 요인을 통해서 진주시 부동산의 미래가치를 평가하는 글입니다. 3가지 요소는 바로 수요, 공급, 미분양입니다. 이 요소들이 "서로 어떤 상관관계가 있는지?", "또 어떻게 가격에 영향을 미치는가?"를 알기 쉽게 정리했습니다.  

 

진주시 부동산의 미래가치를 3가지 요소로 분석하는 방법

앞서 언급을 했듯이 수요/공급/미분양을 통해서 진주시 부동산의 미래가치를 평가하고 분석해보고자 합니다. 이 글을 읽으신다면 제 글 자체에 집중하시기보다는 3가지 요소를 활용하는 전체적인 구조와 틀, 그리고 흐름을 자세히 눈 여겨보시기 바랍니다. 그 이유는 그 흐름과 방법을 익히신다면 분명 다른 지역의 부동산 미래가치를 분석할 때도 도움이 되실 것입니다. 목차의 순서대로 읽어가시면 이해가 빠르실 것이며, 아래부터는 존칭을 생략하겠습니다. 

 

목차

1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석

2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석

3. 입주예정단지 분석 및 해석

4. 급지 분류에 따른 투자 경우의 수 분석 및 해석

1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석

진주시 수요와 입주

• 초록색 박스 (17년~19년): 17년도부터 공급량이 크게 증가하였음을 알 수 있다. 
• 빨간색 박스 (18년~20년): 최근 5년 이내에 가장 많은 공급량을 보여주었다. 
• 노란색 박스 (19년~21년): 22년의 공급량이 미지수이기 때문에 19년 중순까지는 진입이 힘들었을 듯하다. 
• 주황색 박스 (20년~23년): 공급량이 많이 줄어들었고, 20년 초반부터 발빠른 투자자가 진입하지 않았을까?
• 보라색 박스 (23년~25년): 현재까지 발표된 공급예정으로는 적정 수요보다 공급량이 많이 부족함을 알 수 있다. 

진주시의 경우 좀 특수한 케이스로 보입니다. 적정수요 2K를 왼쪽으로 쭈욱 연결해봅니다. 그럼 2007년 이후로 처음 평균 수요선을 넘어선 공급이 시작한 연도가 2007년입니다. 그럼 미분양이 07년도부터 시작하여 08년도에 아마도 가파르게 상승을 시작. 10년도까지는 미분양의 흐름이 꺾이지 않았을 거라고 예상됩니다. 

 

그 이후에 11년부터 미분양 적재가 조금씩 줄어들다가 12년도부터 다시 쌓이기 시작하고 13년도에 아마 폭발했을 것으로 예상됩니다. 15년도에 줄어듦이 조금 포착됐겠으나 17~20년도에 폭탄이 팡팡팡 터지면서 좀처럼 미분양의 늪에서 헤어나오지 못했을 것으로 생각됩니다.

 

2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석

경상남도 진주시 미분양

수요/입주 차트로 예상했던 것과 15년도까지는 흐름이 비슷한것을 알 수 있습니다. 다만 16년도 이후에 예상한 것보다 미분양의 양이 적은것을 확인할 수 있는데. 수학이 아니기 때문에 100% 완벽하게 적용되는 공식은 만들 수가 없는 것과 마찬가지로, 투자자들의 심리, 그리고 타 지역의 외부환경요인 모든 것을 고려해야 할 것입니다. 그럼 왜 생각보다 미분양이 적게 터졌을까에 대한 충분한 고민이 뒷받침되어야합니다. 

 

끼워 맞추기 식으로 원인을 굳이 분석해보자면 07년도에 처음으로 미분양이 터질 것으로 예상했고, 미분양 흐름이 예상과는 다른 모습을 보여준 년도는 16년도쯤입니다. 그럼 그 사이에 약 10년의 기간이 지났기 때문에, 실거주자들 사이에서 신축에 대한 수요가 크게 작용하지 않았을까라는 분석도 가능하지 않을까 생각해봅니다. 

 

진주시 매매/전세 지수 

한 가지 더 흥미로운 점은 진주시의 매매/전세 지수에서 살펴볼 수 있습니다. 미분양이 많았음에도 불구하고 08년도부터 18년도까지 매매/전세 지수가 동반 상승했다는 점입니다. 2010년~2016년도에 비해서 2018년~2020년의 공급물량이 더욱 많았음에도 불구하고 2018년도 이후에 지수가 하락을 겪었다는 점이 여러모로 흥미롭네요. 어떤 요인에 의해서 이런 양상을 나타낸 건지에 대해서는 추후 알아보고 추가 코멘트 달도록 하겠습니다. 

 

지금까지 발표된 25년까지의 공급량으로는 미분양리스크는 없다고 판단을 합니다. 그럼 22년 06월에 진주 부동산 시장에 갭투자를 진행한다면 어떤 것을 고려해야 하는지를 알아보도록 하겠습니다. 

 

3. 입주예정단지 분석 및 해석

진주시 입주예정단지1

위 표를 보면 가좌동에 2개의 아파트 단지가 24년도에 입주 예정이며, 초전동에 1개의 아파트 단지가 25년도에 입주예정인 것을 우리는 알 수 있다. 흥미로운점은 가좌동에 입주 예정 단지의 세대수가 약 1600세대에 달한다는 것이고, 한해 적정수요가 2000세대임을 감안할때, 이 정도 물량이면 가좌동에 매매/전세가에 큰 영향을 미칠 수 있다는 것이다.

 

참고로 충무공동의 세대수는 총 8500세대정도이며, 이 중 신축급 (18년 이후 준공) 아파트의 세대수의 합은 약 4000세대정도이다. 가좌동에 들어서는 1600세대 신축으로 부동산 열기가 옮겨갈 수도 있지 않을까?

 

진주 시민이라면 당연히 해당 동의 위치를 알 수 있겠지만, 외지인으로서는 알 수 없기 때문에 아래 지도도 참조해야 한다.  

 

진주시 급지 분류

• 초록색 동그라미: 1급지로 분류. 충무공동. 
• 빨간색 동그라미: 2급지로 분류. 초전동. 평거동. 가좌동.
• 파란색 동그라미: 3급지로 분류
• 보라색 동그라미: 4급지로 분류

1급지인 충무공동에는 택지개발지구로 신축들이 대다수 위치해있다. 

2급지인 평거동의 경우에는 충무공동 개발 이전에 대장지역으로 알려져 있다.

2.5급지인 초전동. 가좌동의 경우에는 초전동이 더 입지가 좋은 것으로 판단된다. 그 이유에 대해서는 다음 포스팅에서 다룰 예정이다. 

 

4. 급지 분류에 따른 투자 경우의 수 분석 및 해석

분위지도는 의미 그대로 아파트 가격 자체만으로 해당 지역의 급지를 나누는 기준이 된다. 부동산의 가격은 이미 주변의 입지와 환경의 가치를 반영하고 있다는 것이다. 그러나 투자자로서 보수적으로 접근하기 위해서 분위지도만을 살피는 것이 아니라 다른 요인들도 파악을 해야 하며, 어떤 요인에 의해서 어떻게 가격이 그렇게 형성되었는지를 살펴봐야 할 것이다. 

 

통계학적으로, 혹은 역사적으로 1급지가 먼저 올라야지 2급지, 3급지, 4급지 순으로 그 순풍이 불게 되고, 1급지가 오른 퍼센트만큼 각 급지들도 가격이 상승하게 된다고 한다. 1급지 아파트의 경우 절대가격이 높기 때문에 같은 퍼센트가 오르더라도 가격상승폭이 큰 것이 사실이고. 

 

저평가된 지역에 투자를 함에 있어서, 자본금(씨드)가 크다면 당연히 1급지에 투자하는 것이 좋은 방향일 수 있으나, 자본금(씨드)가 부족하기 때문에 우리는 언제나 고민에 빠지게 되는 것이다. 

 

지금까지 부동산 가격을 결정짓는 3가지 요소 [수요, 공급, 미분양]를 통하여 진주시의 부동산에 대해서 알아보았다. 만약 수요, 공급, 미분양이 숲을 보는 것이라면, 그리고 그에 따라 이미 숲을 보았다면, 당연히 우리 투자자들은 나무도 볼 수 있어야 한다. 다음 포스팅은 나무를 어떻게 보느냐에 관해서 작성할 것이다. 부디 이 글이 유익했길 바라면서 글을 마무리하겠다.

 

경상남도 진주 미래가치 분석