부동산의 미래가치 200% 분석하기 (목포 남악신도시 2번째)

이번 포스팅을 읽음으로써 부동산에 영향을 미칠만한 요소들에 관해서 학습하실 수 있습니다. 학군. 연식. 세대수. 주변환경. 평형대 등으로 다양한 각도에서 목포시 남악신도시에 대해서 바라보았습니다. 전체적인 분석의 흐름을 익히시길 바랍니다

 

부동산의 미래가치 200% 분석하기 (목포 남악신도시 2번째)

이번 포스팅을 보시기 전에 지난 포스팅을 먼저 읽고 오시길 추천드립니다. 

2022.03.09 - [재테크/부동산] - 부동산의 미래가치를 3가지 요소를 통해 분석하는 방법 (목포시)

 

이번 포스팅은 목포시의 2급지로 분류되고 있는 남악신도시의 아파트들을 학군. 연식. 세대수. 주변 환경. 평형대 등으로 다양한 각도에서 바라보고 분석한 글입니다. 목차의 순서에 따라서 읽으시길 추천드리며, 이 분석글은 저의 개인적인 의견임을 밝히며, 투자에 있어서 참고용으로만 활용하시길 바랍니다. 모든 투자에 있어서 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있음을 안내해드립니다. 그럼 포스팅 시작하겠습니다.

 

목차

1. 사진으로 보는 남악신도시 입지분석

2. 남악신도시 내 아파트 분석

3. 남악비아체비올레아파트 vs 목포우미파렌하이트아파트

4. 최종 결론 및 마무리 요약

1. 사진으로 보는 남악신도시 입지분석

남악신도시 입지분석

빨간색 동그라미: 초품아 아파트 가능지역

검은색 동그라미: 학업성취도 높은 중학교 (전라남도 목포시가 아니라 무안군에 위치해있다는 게 특징)

초록색 동그라미: 인근 지역 대형마트. 유일하게 롯데아울렛이 있다. 

파란색 박스: 상권이 몰려있다. 모텔은 거의 없으나 술집도 몰려 있다.

 

• 체크포인트: 남악신도시내에 지적편집도를 살펴볼 때 새로운 신축 아파트가 분양될만한 땅이 없음을 알 수 있다. 기존 단독주택 구역 내에서 노후화된 지역이 있어서 그 지역이 재개발로 이어진다면 모르겠지만, 이것은 부동산에 가서 한번 물어봐야 할 듯하다. 

 

2. 남악신도시 내 아파트 분석

(1) 목포우미파렌하이트아파트(옥암동): 2013년10월 548세대.

• 도로를 건너지 않고 자녀를 초등학교로 보낼 수 있다.
• 112~161 다양한 평형대를 보유하고 있다. ( 지방일수록 큰 평형대 선호한다 )
• 주변에 학교가 되게 많다. 
• 작은샘 공원이 가장 인접해있는 아파트이다. 

 

그 외에 어떤 장점이 있길래 남악신도시 대장아파트였을까.

(카카오맵에서 마트로 검색해보면 부영에시앙. 남악베아채비올레.모아엘가1차아파트에만 그나만 큰 마트를 찾아볼 수 있는데. 

 

(2) 옥암한라비발디아파트: 2008년07월 581세대

• 112~161 다양한 평형대를 보유하고 있다. ( 지방일수록 큰 평형대 선호한다 )

(3) 목포옥암모아엘가아파트1차 (무안군 삼향읍 남악리) : 2010년02월 518세대

• 평형대가 34평형 한개이다
• 초등학교가 비교적 가깝지만 다리를 건너야지 이용가능하다. 

(4) 남악베아체비올레아파트 (무안군 삼향읍 남악리) : 2014년02월 397세대

• 34 41 44평형
• 롯데아울렛이 가장 인접해있다.
• 근처에 마트도 있음.

(5) 근화베아채스위트 : 2013년04월 516세대

평형대가 35평형 한개이다.

 

3. 남악비아체비올레아파트 vs 목포우미파렌하이트아파트

높은 학업성취율을 보이고 있는 오룡중학교, 남악중학교로 학교를 보낼 수 있는 인접 단지인 남악베아체비올레아파트가 있음에도 불구하고, 목포우미파렌하이트아파트가 대장역할을 하는 이유는 무엇일까. 이것도 체크포인트다. 

 

남악비아체비올레아파트 vs 목포우미파렌하이트아파트

목포우미파렌하이트아파트의 경우 34평형 기준으로 최근 3년에 6%남짓의 매매가 상승을 보여줬다. 하지만 오룡지구와 인접한 남악베아체비올레아파트와 근화베아채스위트아파트는 22~25%의 높은 상승률을 보여줬다. 

 

이 수치로만 접근한다면 목포우미파렌하이트 아파트가 저평가, 나머지 2개 아파트가 고평가 되었다고 볼 수 있을까? 목포우미파렌하이트 아파트가 덜 올랐기 때문에 나머지 2개의 가격만큼 상승분이 남아있다고 평가할 수 있을까?

 

목포우미파렌하이트가 다른 2개의 아파트보다 분양권이 높았던 이유. 그리고 가파르게 가격이 올라갔던 이유는 구도심이랑 가깝기 때문에? 아니면 그때 당시에 열풍적이었던 초품아라는 입지의 이유였을까? 그리고 지금 나머지 아파트들이 가격이 우미를 상회하는 이유는 미래 인프라가 폭발적으로 발달할 것으로 예상되는 오룡지구와 가깝기 때문이 아닐까?

 

4. 최종 결론 및 마무리 요약

일단 손품을 조금 더 팔아봐야 할 듯하다. 발품도 필요할 것으로 보인다. 로드뷰로 분석할 수 없는 현장의 분위기가 필요하다. 지금으로서는 남악비아체비올레아파트쪽이 더 끌리는 것이 사실이다. 하지만 분양가가 낮게 설정되어있고 미래에 오룡지구대장이 될만한 입주예정단지들도 살펴보는 것이 더 바람직할 것이다.

 

또한, 다른 지역과의 가치평가여부도 필수적이다. 목포 분석은 일단 여기까지만 하고 다른 지역으로 넘어갈 타이밍이다!

전라남도 목포시 입지분석