김해시 부동산의 미래가치를 4가지 요소를 통해 분석하는 방법 (1)

이 포스팅은 4가지 요인을 통해서 김해시 부동산의 미래가치를 평가하는 글입니다. 4가지 요소는 바로 수요, 공급, 미분양, 가격지수입니다. 이 요소들이 "서로 어떤 상관관계가 있는지?", "또 어떻게 가격에 영향을 미치는가?"를 알기 쉽게 정리했습니다.  

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김해시 부동산의 미래가치를 4가지 요소로 분석하는 방법

앞서 언급을 했듯이 수요/공급/미분양을 통해서 김해시 부동산의 미래가치를 평가하고 분석해보고자 합니다. 이 글을 읽으신다면 제 글 자체에 집중하시기보다는 4가지 요소를 활용하는 전체적인 구조와 틀, 그리고 흐름을 자세히 눈 여겨보시기 바랍니다. 그 이유는 흐름과 방법을 익히신다면 분명 다른 지역의 부동산 미래가치를 분석할 때도 도움이 될 것이기 때문입니다. 목차의 순서대로 읽어가시면 한층 더 이해가 빠르실 것입니다. 

 

목차

1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석

2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석

3. 기간별 매매/전세지수 분석 및 해석

4. 결론 및 요약

 

1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석

김해시 수요&입주

김해시 수요입주 차트입니다. 주목할만한 연도에는 따로 네모 박스로 표시를 해두었습니다.

• 1) 파란색 박스 (2002년~2004년): 공급량의 총합으로 보면 위 차트에서 가장 많은 공급량을 보여주고 있습니다. 
• 2) 빨간색 박스 (2014년~2016년): 최근 10년 이내 가장 적은 공급량을 보여주고 있습니다.
• 3) 초록색 박스 (2017년~2019년): 최근 5년 이내 가장 많은 공급량을 보여주고 있습니다. 
• 4) 노란색 박스 (2019년~2021년): 발 빠른 투자자라면, 2019년 중반부터는 진입을 했지 않을까 생각됩니다. 
• 5) 보라색 박스 (2022년~2024년): 늦어도 24년 초중반부터는 분위기가 안 좋아질 것으로 예상됩니다.
• 6) 2025년:  10123세대(=5433세대+4690세대) - 다음 포스팅에서 자세히 다룰 예정입니다.

빨간색 박스로 예상해볼 때 미분양이 없거나 줄어드는 추세였을 것으로 보이며, 이때 가격 상승이 일어났을 것이라 짐작이 됩니다. 초록색 박스구간이 시작되는 2017년도에는 미분양이 증가했을 것이며 이때부터 19년도 말까지는 가격이 많이 주춤했을 것으로 보이며, 20년도 말부터 미분양이 다시 감소 추세로 돌입, 가격 상승이 일어났을 것으로 보입니다. 그럼 제 예상이 어느 정도나 맞게 예측이 됐을지에 대해서 또 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석

김해시 기간별 미분양

미분양을 살펴보도록 하겠습니다. 2012년도말부터 증가하여 2014년도에 잠깐 해소되는 듯하다가 2015년도까지 증가와 감소를 반복하는 모습을 보입니다. 수요/공급 차트로 예상했던 그림과 다른 모습입니다. 이 점에 관해서는 한번 체크해볼 필요가 있을 것 같습니다. 부동산 임장을 가게 되면, 현지 소장님들께 여쭤봐야 할 부분입니다.

 

2016년도부터 미분양이 급증하게 되는데. 수요&공급 차트에서도 볼 수 있듯이 공급이 주된 요인이라고 생각할 수 있습니다. 2016년도 말~2017년도 초까지 급증했던 미분양이 또 급락을 하기 시작합니다. 외부적 요인(ex: 개발호재)가 존재했었거나 다른 요인이 분명히 있었지 않을까 짐작만 해봅니다. 이 역시 현지 임장을 통해서 체크해봐야 할 것 같습니다. 

 

수요&공급 차트에서도 말씀드렸다 싶이, 발 빠른 투자자라면 2019년도 초중순부터 김해시 지역의 미분양 그래프를 수시로 모니터링 했을 것으로 보입니다. 추세전환이 시작된다는 것을 인지했을 때, 아니 그전에 이미 김해시 지역에서 가장 저평가된, 혹은 미래 상승가치가 높은 아파트 단지들을 현장임장을 완료했을 테죠.

 

김해지역은 임장을 곧 갈 예정이지만, 수요&공급 차트와 미분양 차트를 비교했을 때 예상이 빗나간 부분이 많기 때문에 가격 차트를 한번 짚어보고 다음 순서로 넘어가야 할 것 같습니다. 

 

3. 매매/전세지수 기간별 변화

매매/전세지수 기간별 변화

"부동산은 통계의 학문이다."는 말처럼 우리는 과거를 복기하고, "미래에도 통계치가 역사적으로 반복이 되겠지."라고 믿을 뿐입니다. 매매/전세지수 그래프를 살펴보면 2017년부터 시작된 공급량 급증에도 불구하고 미분양이 순간적으로 해소됐던 모습에 대한 이유를 어느 정도 짐작할 수 있습니다. 

 

그 이유는 바로 심리적 이유 때문이 아닐까 싶습니다. 화살표 3번에서 4번 사이에 공급량의 급증에도 불구하고 김해지역의 아파트 가격이 계속해서 올라주는 모습에, 실거주자+투자자들의 심리가 죽지 않았기 때문에 일시적으로 미분양이 해소되었다고 예상을 해볼 수 있습니다. 하지만 17년, 18년, 19년 연이은 공급량에 결국 화살표 4번부터 매매/전세지수의 추세가 꺾이기 시작했을 테죠.

 

부동산, 주식, 코인 등 재테크가 어려운 이유는 투자자들의 심리까지도 예상을 해야 하기 때문이 아닌가싶습니다. 무릎에 사서 어깨에 판다는 격언도 우리가 투자자들의 심리까지 반영을 해야하기 때문에, 그만큼 난해하고 정답이 없는 분야이기 때문에 욕심을 줄여야 한다는 뜻이라고 생각합니다. 

 

4. 결론 및 요약

지금까지 김해시 지역의 부동산을 4가지 요소를 통해 분석해보았습니다. 4가지 요인으로 분석해보았을 때 주요 포인트를 요약해보겠습니다.

 

첫째, 선진입을 한 투자자라면 늦어도 24년 초중반부터는 엑시트(exit)할 것을 고려해야 한다.

둘째, 수요&공급차트와 미분양 차트 간에 예상치 못한 부분이 존재한다.

셋째, 가격지수를 덧붙여 분석해보았을 때 위 예상치 못한 부분이 어느 정도 해갈되지만, 더 분석해볼 필요가 있다.

 

요약에서도 알 수 있듯이, 김해시 지역의 경우 다른 요인들을 더 살펴볼 예정입니다. 아마도 김해시의 경우 앞서 목포, 진주의 분석글들이 2편으로 구성되었던 것과는 달리 총 3편으로 나눠서 분석을 해야 할 것 같습니다. 앞서 두 도시의 경우에는 급지에 따른 분류와 투자전략이 비교적 명확하게 정리 가능했던 반면에, 김해시는 조금 더 복잡해 보이며, 분석글의 완성도를 높이고자 함입니다. 빠른 날짜에 돌아와서 김해시 분석글을 마무리 하도록 하겠습니다. 끝까지 글을 읽어주셔서 감사드립니다.   

 

경상남도 김해 미래가치 분석

 

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