부동산의 미래가치를 3가지 요소를 통해 분석하는 방법 (목포시)

이 포스팅은 3가지 요인을 통해서 목포시 부동산의 미래가치를 평가하는 글입니다. 3가지 요소는 바로 수요, 공급, 미분양입니다. 이 요소들이 "서로 어떤 상관관계가 있는지?", "또 어떻게 가격에 영향을 미치는가?"를 알기 쉽게 정리했습니다.  

 

목포시 부동산의 미래가치를 3가지 요소로 분석하는 방법

앞서 언급을 했듯이 수요/공급/미분양을 통해서 목포시 부동산의 미래가치를 평가하고 분석해보고자 합니다. 이 글을 읽으신다면 제 글 자체에 집중하시기보다는 3가지 요소를 활용하는 전체적인 구조와 틀, 그리고 흐름을 자세히 눈 여겨보시기 바랍니다. 그 이유는 그 흐름과 방법을 익히신다면 분명 다른 지역의 부동산 미래가치를 분석할 때도 도움이 되실 것입니다. 목차의 순서대로 읽어가시면 이해가 빠르실 것이며, 아래부터는 존칭을 생략하겠습니다. 

 

목차

1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석

2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석

3. 입주예정단지 분석 및 해석

4. 급지 분류에 따른 투자 경우의 수 분석 및 해석

 

 

1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석

목포+무안 수요 입주

빨간색 박스 (19년~21년) : 최근 4년 이래 가장 많은 공급(입주)량을 보여준다.

주황색 박스 (20년~22년) : 최근 4년 이래 빨간색 다음으로 많은 공급(입주)량을 보이고 있다.

노란색 박스 (21년~23년) : 3개년도 공급의 합 6403(=4499+852+1052)의 평균이, 수요 1567보다 조금 많다.

초록색 박스 (22년~24년) : 최근 4년 이래 가장 적은 공급(입주)량을 보여준다.

 

추세를 보아야 한다. 20년도 이후 공급이 많았고, 줄어드는 추세로 미뤄볼 때, 발 빠른 투자자는 21년도부터 진입했을 가능성이 높다고 봐야 한다. 그만큼 리스크 부담은 있었겠지만 마진을 많이 남길 수 있는 장점도 있다고 본다.

 

이 그래프로 짐작해본건데 18년도부터 미분양이 증가하기 시작했을 것으로 보인다. 그럼 실제로 미분양은 어떤 모습을 보여줬는지도 한번 살펴보도록 하자.

 

2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석

목포시 기간별 미분양 현황

무안군 기간별 미분양 현황

위 차트 2개를 보면, 수요입주표로 미뤄 짐작해봤던 "이 그래프로 짐작해본건데 18년도부터 미분양이 증가하기 시작했을 것으로 보인다. 그럼 미분양도 한번 살펴보도록 하자." 가설이 잘 들어맞았음을 알 수 있을 것이다. 지역에 따라서 이 가설이 잘 맞지 않은 곳도 있으니 주의하도록 하자. (ex: 광주, 부산)

 

우리가 만약 22년도에 투자를 한다고 가정해보자. 22년 06월에 만약 갭투자를 하게 된다면, 일반과세로 매도를 하기 위해서는 2년의 시간이 필요하므로 24년 06월이 되었다고 가정했을 때, 24년도 06월쯤 내가 매수한 아파트의 가격을 위협할만한 요소가 있는가를 살펴보는 것도 중요하다. 가장 영향을 미칠만한 요소는 해당 지역의 입주예정단지이다. 

 

3. 입주예정단지 분석 및 해석

 

목포시 입주 예정 단지1

무안군 입주 예정 단지1

무안군 입주 예정 단지2

목포와 무안은 함께 보아야 하기 때문에 사진이 많아져서 보기가 힘들 수 있다. 텍스트로 설명을 대신하겠다. 입주예정단지의 위치를 살펴보면 목포시의 경우에는 상동과 용당동에 입주할 예정이며, 무안군의 경우에는 일로읍 오룡지구에 전부 다 몰려 있는 것을 볼 수 있다. 오룡지구는 불과 몇 개월 전까지만 해도 과장을 보태서 논바닥뿐인 지역이었다고 하는데.. 저 아파트 단지들이 모두 들어서면 명실상부한 목포지역의 1 급지로 자리 잡지 않을까 생각해본다. 인구가 깡패라는 말처럼 인구가 많아지면 자연스럽게 상권이 발달하게 되고 인프라가 늘어나게 되기 때문이다.

 

4. 투자급지를 분류하고, 투자 경우의 수를 생각해보자.

목포 투자 관점 급지 분류

위 4개의 입주예정단지 표에서도 볼 수 있듯이 현재 갭투자를 진행하여 2년 뒤에 새로운 전세입자를 구하거나, 혹은 현재 분양권 매수를 했다고 가정했을 경우에, 입주예정 물량이 모두 24년 6월 이후로 예정되어있기 때문에 상당히 곤혹스러운 상황이 연출될 수 있다고 생각을 해야 한다. 무작정 들어가면 안 된다. 다행스럽게도 22년~24년 사이에 공급물량이 적정 수요보다 적기 때문에 & 미분양이 감소 추세에 있고(특히 무안군의 미분양은 현제 0이다), 2년간 가격 상승을 기대해볼 수도 있겠지만, 24년도 6월 이후에 그 상승분을 얼마나 다시 뱉어내야 할지 수 있는가를 따져봐야 할 것이다. 

 

• 22년 6월~ 24년 6월까지의 상승분 > 24년 6월~ 24년 6월 이후 하락분 => 안심
• 22년 6월~ 24년 6월까지의 상승분 < 24년 6월~ 24년 6월 이후 하락분 => 위험  

 

20년도 전에, 혹은 그 이전부터 일본의 부동산 경기를 따라가게 될 것이니 조심하라는 말을 듣고 자란 세대이다. 특히 일본의 수도가 아닌 위성도시들의 경우 부동산 거품이 빠지면서 가격이 급락한 사례를 우리는 다양한 매체로부터 학습할 수 있었다. 한 가지 분명히 해야 할 것은 그럼에도 불구하고, 세대수는 증가하고 있으며, 사람들의 신축에 대한 선호도가 크다는 것을 잊지 말아야 한다. 

 

용당동과 상동의 경우 구도심인만큼, 기존의 인프라가 잘 되어있을지 모르나, 교통이 쾌적하지 못하다는 단점도 있다. 인프라를 포기하지 못하는 실거주자들이 있다면 용당동을 선택할 수도 있을 것이다. 이 경우 용당동에 입주예정인 아파트 단지 주변에 학군이 좋은지 혹은 상권이 좋은지를 살펴보아야 할 것이다.

 

오룡지구는 현재 1급지로 분류되고 있으며, 위에서도 언급했듯이 해당 입주예정단지들이 모두 몰려있기 때문에 시간이 조금 지나면 인프라도 도시의 쾌적성도 모두 구도심에 비견이 안될 만큼 발달할 가능성이 높다. 부동산은 미래의 가치를 바라볼 줄 아는 사람이 돈을 번다는 말이 있듯이 오룡지구의 분양권을 노려보는 것이 더 나은 선택지가 아닐까 한다. 다만, 분양권의 가격이 얼마인지, 혹은 프리미엄이 얼마인지를 잘 따져봐야 할 것이다. 

 

1급지가 아닌 2,3급지를 투자할 때는. 그나마 입지가 좋은 곳. 1급지의 순풍이 전달될만한 곳을 노려야 한다. 학군과 상권을 따져봐야 하고, 목포의 경우 해안가 조경을 바라볼 수 있는 곳에 신축 아파트가 들어선다면 새로운 랜드마크로서 경쟁력이 있지 않을까도 생각해본다.

 

2급지인 남악신도시 실거주자들의 경우 점유계정으로 본인들은 원래 살고 있던 집에 전세로 살고, 매매를 함으로써 2년 뒤에 오룡지구로 이사를 가려는 목적을 가졌을 것이다. 매매를 함으로써 자금의 유동성을 확보한다. 분양권 잔금 치르려면 자금의 유동성이 필수이기 때문에 매매를 하는 것이다. 투자자 입장에서의 장점은 점유계정은 뚜렷한 목적이 있기 때문에 2년 뒤에 재계약청구권을 사용하지 않을 것이며, 새로운 전세를 맞출 수 있다는 것이 장점이다. 2년 뒤의 매매가/전세가가 올라가 있다면 장점으로 작용할 수 있겠지만, 내려가 있다면 그것 또한 리스크이다. 

 

전라남도 목포시 미래가치 분석