이 포스팅은 3가지 요인을 통해서 거제시 부동산의 미래가치를 평가하는 글입니다. 3가지 요소는 바로 수요, 공급, 미분양입니다. 이 요소들이 "서로 어떤 상관관계가 있는지?", "서로 어떻게 가격에 영향을 미치는가?"를 알기 쉽게 정리해보았습니다.
거제시 부동산의 미래가치를 3가지 요소로 분석하는 방법
앞서 언급을 했듯이 수요/공급/미분양을 통해서 거제시 부동산의 미래가치를 평가하고 분석해보고자 합니다. 이 글을 보신다면 제 글 자체에 집중하시기보다는 3가지 요소를 활용하는 전체적인 구조와 틀, 그리고 흐름을 자세히 눈 여겨보시기 바랍니다. 그 이유는 그 흐름과 방법을 익히신다면 분명 다른 지역의 부동산 미래가치를 분석할 때도 도움이 되실 것입니다. 이해를 돕기 위해서 목차의 순서대로 읽어가시는 것을 추천드립니다.
목차
1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석
2. 기간별 미분양 차트 분석 및 해석
3. 본문 요약 및 주의할 점
1. 지역별 수요/입주 차트 분석 및 해석
사진 1과 사진 2를 함께 보시며, 비교해보시기 바랍니다.
사진 2를 보시면 거제시의 경우 2015년도 초중순부터 미분양이 급격한 증가세를 보여주면서 미분양 적체가 정점을 찍게 됩니다. 그 이유는 사진 1을 보시면 짐작하실 수 있습니다. 2015년도에 공급량이 많았지만 어찌어찌 모두 해소를 했습니다. 하지만 2017년도에 더 큰 공급량으로 인해서 미분양이 급증했을 것이라고 생각해볼 수 있습니다. 이해를 돕기 위해서 공급량은 미분양에 선반영 되는 요소라고 여기셔야 할 것입니다.
좀처럼 미분양의 늪에서 빠져나오지 못하는 모습을 보이던 거제시의 경우에도, 2020년 중반부터 감소 추세를 보여주기 시작합니다. 2018년도까지 이어지던 대규모 공급량 이후에, 공급량이 대폭으로 줄어들게 되었고, 그때부터 적체되어있던 미분양이 해소되기 시작한 것입니다.
우리가 주목할 점은 앞으로의 투자방향과 투자시기입니다. 어떤 시점에 어떤 전략으로 투자를 실행할 것인가를 고민해야 한다는 이야기입니다. 따라서 2022년 이후에 공급량이 어떻게 되는가를 주목해서 살피셔야 할 것이며, 그 공급량에 따라서 미분양 리스크의 크기를 짐작해야 한다는 것입니다.
제가 판단컨대, 2022년 이후에 공급량이 적정 수요보다 아래 구간에 위치하기 때문에 거제시의 미분양 감소 추세는 앞으로도 계속될 것이며, 당연하게도 미분양 감소가 가격 상승을 이끄는 요소가 되지 않을까라는 생각을 가져봅니다. 주목할 점은 2025년의 경우 지금까지 발표된 공급량이 없다는 점입니다. 인구 20만 이상의 도시에서 현재(3월 24일)까지 2025년도의 공급량이 0으로 확인되는 도시는 거제시가 유일합니다.
2. 매매/전세가 차트 분석
사진 3은 거제시의 매매/전세가 차트로, 기간별로 매매/전세 가격의 흐름을 나타냅니다. 매매/전세가 차트의 경우 부동산 관련 사이트마다 차트의 모양이 제각각의 모습을 보여줄 수 있습니다. 그 이유는 해당 사이트의 지수 그래프 작성 시 기준月을 언제 시점으로 설정하는지의 차이에 따라서 그래프의 모습이 달라진다고 합니다. <위 사진의 출처는 아실 입니다.>
매매/전세가 차트에서 제가 주목하는 것은 3가지입니다.
- 첫 번째 전세가 지수가 매매가 지수보다 위에 위치하는가?
- 두 번째 매매/전세가 지수가 전고점을 넘어섰는가?
- 세 번째 최근 상승을 보여줬다면, 그 기간이 길었는가? 짧았는가?
그럼 사진 3을 보면서 위 3가지 질문에 대한 답을 찾아 보록 하겠습니다.
첫 번째, 전세가 지수가 매매가 지수보다 위에 위치하는가? 전세가 지수가 매매가 지수보다 높게 위치하는 것을 볼 수 있습니다. 매매가와 전세가의 차이를 이용하는 갭투자전략을 고려하고 있는 저로서는 매매 가격 대비 전세 가격이 어느 정도인가를 확인을 해야 하며, 전세가 지수가 매매가 지수보다 높게 위치하고 있는 거제시의 그래프는 상당히 매력적으로 판단이 됩니다.
두 번째, 매매/전세가 지수가 전고점을 넘어섰는가? 통계학적으로 바라볼 때, 부동산 상승기에는 과거 전고점 가격을 넘어설 확률이 커지게 됩니다. 과거 전고점 가격과 현재 가격 사이에 갭이 상당히 벌어져있는, 즉 상승의 여지가 남아있는 모습을 거제시 그래프에서 확인할 수 있습니다.
세 번째, 최근 상승을 보여줬다면, 그 기간은 어떠했는가? 거제시의 경우 2020년 06월경부터 상승을 보여주었습니다. 매매지수의 경우에는 그보다 늦은 11월경부터 상승을 보여주었습니다. 통계학적으로 부동산 시장의 경우 상승기를 맞이할 경우 3년 정도의 시간 동안 상승을 보여준다고 합니다. 2022년 03월인 현재 시점으로 볼 때 매매지수의 경우 상승을 시작한지 1년 8개월의 시간이 흘렀습니다. 3년 정도의 시간 동안 상승을 보여준다면? 어떤 흐름을 보여줄지 지켜봐야겠지요.
3. 본문 요약 및 주의할 점
지금까지 거제시 부동산(아파트) 시장에 대해 3가지 차트를 활용하여 알아보았습니다. 수요/공급, 미분양, 그리고 매매/전세가 차트를 활용해서 과거/현재/미래 가격의 흐름을 나름대로 해석하고 진단해보았습니다. 다음은 본문에서 가장 핵심적으로 강조하고 싶었던 세 가지를 간추렸습니다.
- 첫째. 공급량은 미분양에 선반영 되는 요소이다.
- 둘째, 2022년 이후에 공급량이 어떻게 변화하는지를 주목해야 한다.
- 둘째. 2025년도에 거제시에 발표된 공급량은 아직 제로(0)이다. (2022년 03월 24일 기준)
- 셋째. 거제시의 경우 전세가 지수가 매매가 지수보다 높게 형성된 전국에서 몇 안 되는 지역 중 하나이다.
서두에서도 말씀드렸듯이, 제가 지표를 어떻게 해석했느냐에 집중하시기보다는, 전체적으로 어떤 흐름으로 지표를 활용하면 좋을지에 대해서 충분히 고민해보시면서, 글을 읽어보시길 권유드립니다. 그렇게 학습하시는 것이 다른 지역을 분석하고자 할 때 더 유익하게 다가올 것이기 때문입니다. 이 글을 읽으시는 분들께 당부드리고 싶은 말씀을 전하면서 포스팅을 마무리하려고 합니다. 부디 많은 것을 얻고 가시길 바랍니다. 감사합니다.
투자에 대한 판단과 책임은 투자자 개인에게 귀속됩니다. 이 글은 참고용일 뿐, 추천을 위함이 아니라, 글쓴이 본인의 부동산을 읽는 눈을 기르기 위한 기록용이니, 이 점 유의하시기 바랍니다.
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# 참고사이트: 부동산지인, 아실
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