용도지역과 건축 제한? 상업/공업지역안에 어떻게 아파트가 있는걸까?

본 포스팅을 통하여 우리는 용도지역은 어떻게 구별되는지, 용도지역별로 제한되어있는 건축물은 어떤 것이 있는지, 그리고 용도지역의 개념이 부동산 투자에 어떻게 영향을 미치는지 등을 학습할 수 있습니다. 

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용도제한과 용도지역 안에서의 건축제한이 부동산에 영향을 미치는 이유

 

부동산을 공부하다보면 어떤 지역에서는 아파트가 주상복합으로 명시되어있고, 어떤 지역에서는 일반 아파트로 명시되어있음을 확인할 수 있습니다. 보통의 경우 일반 아파트보다 주상복합이 더 적은 면적을 사용하여 더 고층의 건축물로 구축이 되어있는데, 이렇게 일반 아파트로 지어져 있는 지역과 주상복합으로 지어져 있는 지역의 차이는 무엇일까요?

 

결론부터 말씀드리면, 그 차이는 바로 용도지역에서 기인한 것입니다. 그럼 지금부터 용도지역별로 어떤 건축제한이 있는지를 살펴보면서 설명드리겠습니다. 

목차

1. 용도지역이란?

2. 상업지역에 아파트가 있는 이유?

3. 포스팅 결론 및 마무리

 

1. 용도지역이란?

용도지역은 일반적으로 주거지역과 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역 등으로 나뉩니다. 단어에서도 짐작할 수 있듯이 주거지역에서는 주택과 아파트, 상업지역에서는 상가주택과 상가빌딩, 공업지역에서는 공장과 산업단지 등이 건설되어있는 모습이 흔하게 볼 수 있는 일반적인 경우입니다. 말 그대로 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물이 정해져 있는 것인데요.

 

하지만 서두에서도 말했듯이 주거지역이 아닌 상업지역에 아파트가 구축되어있는 경우는 대체 왜 그런 것일까요? 주거지역이 아닌 상업지역인데도 말이죠?

 

2. 상업지역에 아파트가 있는 이유? 

그 이유는 바로 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 법으로 구분/명시하고 있기 때문에 이런 차이가 발생하는 것입니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제 71조를 살펴보겠습니다. 

빨간색 박스를 보시면 중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물로서 공동주택[공동주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물(공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계의 90퍼센트 미만인 것은 제외)]라고 명시되어있는 것을 볼 수 있습니다.

 

쉽게 풀이해보면, 공동주택 부분의 면적이 연면적 합계의 90퍼센트를 초과하며, 공동주택과 주거용 등 복합적 용도로 지어진 주택은 허용한다. 즉, 일반 아파트가 아닌 주상복합 아파트는 지을 수 있다는 결론이 나옵니다.

 

"어라? 저는 공업지역에 아파트가 건설되어 있는 모습(또는 현장)을 본 적이 있는데 왜 그런 것인가요?"라고 궁금해하시는 분들도 있을 것입니다. 저도 몹시 궁금했기에 조사해보았습니다. 다음 사진을 보시겠습니다.

1번을 보시면 건축할 수 없는 건축물을 명시한 조항입니다. 그리고 2번을 보시면, 지역 여건 등을 고려하여 조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물이라고 명시되어있습니다. 이 말을 반대로 생각하면 공업지역 안에 아파트가 건축되어있는 이유를 찾을 수 있습니다.

 

도시, 군 조례로 정하지 않는다면, 즉 해당도시의 여건에 따라서 법적으로 건축물의 제한을 해제할 수 있다는 말입니다. 이때문에, 흔한 경우는 아니지만, 우리는 때때로 공업지역 안에 아파트가 건축되어있는 경우를 발견할 수 있는 것입니다. (참고로, 법령은 조례에 우선하여 적용됩니다.)

 

3. 포스팅 결론 및 마무리

 

법령의 해석으로 우리는 용도지역별로 건축물의 건축이 제한될 수 있다는 점,그리고 도시의 여건에 따라서 상업지구, 공업지역에서도 아파트를 건설할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

 

부동산을 공부하다보면 이런 상황과 직면하게 될 수 있습니다. 어떤 도시에 일반주거지역에 아파트와 주택으로 가득 차서 더 이상 주거단지를 조성할 수 없는 경우에는 어떻게 될까라는 궁금증을 가지실 수 있습니다. 이런 경우 일반적으로 관리지역을 일반주거지역으로 변경하거나 혹은 재개발, 재건축을 통하여 오래된 건축물들을 새로운 주거단지로 조성하는 경우가 있습니다. 

 

하지만 오늘 제가 말씀드리려는 점은, 위와 같은 일반적인 사례 이외에도 상업지역, 공업지역에도 공동주택을 건설할 수 있다는 점을 강조하고 싶었습니다. 도심의 확장성. 주거단지의 팽창성. 하나의 사고에 갇히지 않고 생각의 범위를 넓힐 수 있는 기회가 되었기를 바랍니다. 그럼 이상으로 글을 줄이겠습니다. 감사합니다. 

 

용도지역 분석 및 정리

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