이번 포스팅을 읽음으로써 부동산에 영향을 미칠만한 요소인 아파트 공급 물량을 파악하는 분석 방법에 관해서 학습하실 수 있습니다. 입주예정단지들의 공급량을 살펴봄으로써 아파트의 가격과 미분양의 흐름에 어떻게 영향을 미칠지에 대해서 해석해보는 시간을 가지겠습니다.
김해시 부동산의 2022년~2025년 아파트 공급 물량을 분석해보자.
이번 포스팅을 보시기 전에 지난 포스팅을 먼저 읽고 오시길 추천드립니다.
이번 포스팅은 김해시 부동산의 2022년~2025년 아파트 공급 물량을 살펴보도록 하겠습니다. 아파트의 공급 물량과 가격, 그리고 미분양 이 3가지 요인이 어떻게 영향을 미치는지, 상관관계가 어떻게 되는지를 살펴봄으로써 가격의 흐름을 예측하고, 그 흐름에 맞는 투자전략을 수립하는 데 있어 도움이 될 것으로 보입니다. 목차의 순서에 따라서 읽으시길 추천드리며, 그럼 포스팅 시작하겠습니다.
목차
1. 수요/입주표와 함께 보는 김해시 아파트 입주예정단지
2. 미분양 표와 함께 보는 김해시 아파트 입주예정단지
3. 최종 결론 및 마무리 요약
1. 수요/입주 표와 함께 보는 김해시 아파트 입주예정 단지
이전 글을 읽으셨다면 수요&입주 차트에 대해 제가 어떻게 해석을 했는지를 살펴보셨을 것으로 생각됩니다. 2025년에 그려진 파란색 네모 박스에 대한 언급은 다음 포스팅에서 다룬다고 말을 했었으며, 지금부터 왜 파란색 막대그래프를 저런 모양으로 덧붙여 그렸는지에 대해서 알아보고자 합니다.
먼저 살펴볼 두 사진의 경우 단지명, 소재지, 입주시기, 총세대수 등을 알 수 있습니다. 그리고 위 수요&공급 차트에서 보셨던 막대그래프가 어떤 이유로 저런 수치를 나타내는지는 연도별로 총세대수를 덧셈을 해보면 알 수 있습니다. 2개의 사진은 부동산지인 사이트를 참고했음을 알려드립니다.
부동산지인 사이트만으로는 2025년 아파트 공급물량에 대해서 전부 알 수가 없습니다. 그것은 물량을 파악하는 기준이 사이트마다 상이하기 때문일 것입니다. 사진4(2022년-2025년 김해시 입주예정단지3)의 경우에는 부동산114라는 사이트를 참고했습니다. 아파트의 분양 날짜는 알 수 있지만, 정확한 완공 일자와 입주일자는 이 사이트를 통해서도 알 수가 없습니다. 투자자의 관점에서 보수적으로 2025년에 위 분양물량이 모두 시장으로 쏟아진다고 가정을 하고, 2025년도의 물량을 가늠해보는 것입니다.
- [사진2+사진3]로 알 수 있는 2025년도의 공급물량: 5433세대
- [사진4]에서 알 수 있는 2025년도의 공급물량: 4690세대
[사진2+사진3+사진4]으로부터 가늠해본 2025년도의 물량은 총 10,123세대수입니다.
그렇다면 본 포스팅의 첫 번째 사진인 김해시 수요&입주 차트를 다시 보고 오시기 바랍니다. 김해시의 연도별 적정 수요라고 생각되는 3000세대의 3배를 훌쩍 넘는 아파트 공급이 2025년에 기다리고 있음을 알 수 있습니다.
2. 미분양 차트와 함께 보는 김해시 아파트 입주예정 단지
이전 포스팅에서 보았던 김해시 미분양 차트입니다. 2022년 현재 미분양 리스크는 존재하지 않으나, 2025년의 물량이 저렇게 많을 경우, 당연스럽게도 미분양 리스크가 커질 확률이 커질 것입니다. 2019년~2021년 전국적으로 부동산 상승 사이클을 맞이하면서 전국의 저평가 아파트들의 가격이 상승을 하게 되었고, 이에 따라서 투자자들의 수요가 몰려서 2019년 말에 많이 쌓여있던 미분양이 해소되는 그림을 보여주었다고 생각합니다. 공시 가격 3억 미만의 아파트는 양도세 중과 면제라는 이유도 분명히 지방 아파트 가격 상승에 영향을 미쳤을 것입니다.
하지만 상승사이클이 3년간 지속되면서, 피로도가 누적되었고, 최근 미국의 금리 인상 이슈가 더해지면서, 현재는 어떻게 흐름이 흘러갈지 예측하기 힘든 상황입니다. 이런 상황일수록 우리 투자자들은 좀 더 보수적인 관점에서 접근을 해야 한다고 생각되며, 이렇게 볼 때, 김해시의 2025년 1만 세대 아파트 공급은 김해시 전 지역의 아파트 가격 상승에 상당한 부담으로 작용할 것으로 예측됩니다.
위 사진은 김해시의 지역별 수요/입주 차트입니다. 그림에서 보시다시피 연도별로 색깔이 구분되어 있으니 참고하시기 바랍니다. 김해 주민들의 경우 위 사진을 보시면 삼계동이 어디 있는지, 신문동이 어디 있는지를 단번에 아실 수 있을 테지만, 우리 투자자들의 경우 익숙지 않은 지명에 당황하실 수도 있으니, 사진을 하나 더 첨부하도록 하겠습니다.
그럼 사진6과 사진7을 어떻게 해석하면 될까요? 먼저 우리가 기억해야 할 것은 김해시 전 지역의 적정 수요가 3000세대라는 점입니다. 2021년에 삼계동에서 2000세대의 신축 아파트가 들어섰다면 분명히 삼계동과 주변 인근 지역의 기축 아파트 가격에 영향을 미쳤을 것입니다.
그리고 눈에 띄게 큰 공급을 사진6에서 확인하실 수 있을 텐데. 네, 맞습니다. 2025년 신문동의 경우 적정 수요인 3000세대를 훨씬 뛰어넘는 4000세대의 신축 아파트가 들어설 예정입니다. 여기서 또 한 가지 짚고 넘어가야 할 점은 사진6의 경우 부동산지인 사이트에서 참고한 사진으로, 2022년 3월 15일이 연초이므로, 아직 정확한 2025년의 공급물량이 반영이 되지 않았다는 점입니다.
그럼 부동산114를 통해서 보수적인 관점으로 신문동의 2025년 공급물량을 다시 살펴봐야 할 것입니다. 부동산지인과 부동산114를 모두 고려할 때 신문동의 2025년 공급물량은 4770세대(=4393+377)로 파악이 됩니다. 2025년 한 해에만 무려 4770세대의 신축단지가 신문동에 들어서는 것입니다.
3. 최종결론 및 요약
지금까지 수요/입주 표, 미분양 차트와 함께 보며, 김해시 2022~2025년 아파트 입주예정 단지들에 대하여 알아보았고, 투자 시 유의점들에 대하여 나름의 해석을 더해보았습니다. 이 분석글은 저의 개인적인 의견임을 밝히며, 투자에 있어서 참고용으로만 활용하시길 바랍니다. 모든 투자에 있어서 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있음을 안내해드립니다. 앞서 1편에서도 말씀드렸듯이, 김해시는 총 4편의 분석글로 이루어질 예정입니다. 글의 완성도와, 집중도를 고려하여 본 포스팅은 이만 줄이도록 하겠으며, 다음 포스팅에서 또 김해시에 대하여 계속 진행해보도록 하겠습니다. 감사합니다.
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